Diagnostic immobilier obligatoire : Guide, validité, prix et devis
Tout logement, que ce soit une maison ou un appartement, est exposé à des risques, qu'il est important de maîtriser. Pour sécuriser les locataires et les acheteurs, les biens doivent être soumis à un diagnostic immobilier. Ainsi, que ce soit le propriétaire, le nouvel acquéreur ou le locataire, tous sont informés de l'état du logement. En fonction des caractéristiques du logement et de la situation, certains diagnostics sont obligatoires, tandis que d'autres sont facultatifs.
À quoi sert le diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier permet de vérifier l'état d'un bien et sa viabilité. C'est une étude indispensable en cas de vente ou de mise en location, voire en cas de travaux sur ce dernier.
Il est indispensable, puisqu'il permet à l'acquéreur ou au locataire de connaître la conformité du logement et son état général. Ainsi, s'il présente des risques, chacun en sera informé et pourra prévoir les réparations nécessaires.
Tous les diagnostics immobiliers ne sont pas toujours obligatoires. En fait, tout dépend du type de transaction immobilière que vous réalisez (vente, location, travaux), du logement concerné (appartement, local commercial, maison), de l'ancienneté des installations électriques et de gaz, l'ancienneté du bien et sa zone géographique.
Si vous ne faites pas faire les diagnostics obligatoires, votre responsabilité pour vice caché ou pénale peut être engagée en tant que bailleur ou vendeur.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Pour connaître les diagnostics immobiliers qui sont obligatoires, il faut distinguer 2 types de transactions : la vente et la mise en location du logement. Nous vous détaillons alors les diagnostics obligatoires pour chacune d'elles.
Voici les diagnostics immobiliers qui sont nécessaires en cas de vente de votre logement :
- Le DPE : le diagnostic de performance énergétique a pour objectif de lutter contre le réchauffement climatique et de maîtriser les dépenses énergétiques. Il calcule la performance énergétique du bien et le classe sur une étiquette énergie allant de A à G, afin d'indiquer s'il est énergivore ou économe en énergie ;
- Le diagnostic plomb : il calcule les risques d'exposition au plomb d'un logement. Il n'est obligatoire que pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Le diagnostic électricité : il a pour objectif de vérifier l'état de l'installation électrique du bien. Il est obligatoire pour les logements dont l'installation a plus de 15 ans ;
- Le diagnostic amiante : il vérifie si des matériaux ou des produits du logement présentent de l'amiante. Il est exigé pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
- Le diagnostic ERP : l'état des risques et pollution est un diagnostic qui sert à évaluer les risques naturels, technologiques et miniers. Il est obligatoire pour tous les biens situés dans une zone à risque, définie par un arrêté préfectoral ;
- Le diagnostic termites : il permet de vérifier s'il y a une présence ou non de termites dans le bien. Il est obligatoire dans les zones soumises à un arrêté préfectoral ;
- Le diagnostic loi Carrez : il permet de donner avec exactitude les mesures de chaque surface du logement. Il est obligatoire pour les biens en copropriété ;
- Le diagnostic gaz : il vérifie que les installations de gaz soient conformes aux normes réglementaires. Il est obligatoire pour les logements dont l'installation date de plus de 15 ans ;
- Le diagnostic assainissement : il est obligatoire pour les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public d'assainissement (tout-à-l'égout).
En cas de location de votre bien, il y a un peu moins de diagnostics obligatoires. Ceux que vous devez réaliser sont les suivants :
- Le DPE ;
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic gaz ;
- Le diagnostic électricité ;
- Le diagnostic plomb ;
- Le diagnostic ERP ;
- Le diagnostic loi Boutin : différent de la loi Carrez, il mesure la surface habitable de plancher, sans prendre en compte les surfaces qui ne sont pas aménagées (caves, garages, terrasses).
Nous avons réuni les différents diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location de votre bien dans le tableau ci-dessous.
Type de diagnostic immobilier | Obligatoire pour la vente | Obligatoire pour la location |
DPE | ✅ | ✅ |
Diagnostic plomb | ✅ (Biens construits avant janvier 1949) | ✅ (Biens construits avant janvier 1949) |
Diagnostic électricité | ✅ (Installations de plus de 15 ans) | ✅ (Installations de plus de 15 ans) |
Diagnostic amiante | ✅ (Pour les biens construits avant le 1erjuillet 1997) | ✅ (Pour les logements en immeuble collectif) |
Diagnostic ERP | ✅ (Dans les zones à risque) | ✅ (Dans les zones à risques) |
Diagnostic termites | ✅ (Dans les zones avec arrêté préfectoral) | ❌ |
Diagnostic loi Carrez | ✅ (Pour les biens en copropriété) | ❌ |
Diagnostic gaz | ✅ (Installations de plus de 15 ans) | ✅ (Installations de plus de 15 ans) |
Diagnostic assainissement | ✅ (Pour les logements non raccordés au réseau collectif) | ❌ |
Diagnostic loi Boutin | ❌ | ✅ |
Quand faut-il faire un diagnostic immobilier ?
La loi impose qu'en cas de vente d'un bien, les diagnostics immobiliers doivent être transmis à l'acquéreur dès la signature du compromis de vente. Vous devez donc avoir réalisé ces diagnostics en amont, afin qu'ils soient valides dès le début de la transaction.
Si vous ne les transmettez pas en temps et en heure, l'acheteur peut demander un délai de rétractation de 7 jours supplémentaires, renégocier le prix de vente ou se rétracter sans pénalité.
En cas de location, en tant que bailleur vous devez remettre le dossier technique au locataire avant la signature du bail. Si ce n'est pas fait, le locataire a le droit de se rétracter ou de négocier le montant du loyer à la baisse.
Quel est le prix d'un diagnostic immobilier ?
Le prix d'un diagnostic immobilier n'est pas fixe. En effet, chaque professionnel peut choisir le tarif qu'il souhaite, en fonction de la superficie de votre bien et de ses caractéristiques. Les prix que nous vous donnons ci-dessous sont alors une moyenne et non un tarif exact.
Type de diagnostic | Prix moyen |
DPE | Entre 90 et 250 € |
Diagnostic plomb | Entre 130 et 270 € |
Diagnostic électricité | Entre 65 et 150 € |
Diagnostic amiante | Entre 80 et 145 € |
Diagnostic ERP | Entre 15 et 40 €* |
Diagnostic termites | Entre 100 et 155 € |
Diagnostic loi Carrez | Entre 70 et 140 € |
Diagnostic gaz | Entre 110 et 150 € |
Diagnostic assainissement | Entre 100 et 150 € (En fonction de la commune) |
Diagnostic loi Boutin | Entre 60 et 140 € |
*En tant que propriétaire, vous pouvez faire le diagnostic ERP gratuitement en remplissant un formulaire. Le prix affiché est celui que vous paierez si vous faites appel à un professionnel.
Les professionnels proposent souvent des packs de diagnostics (entre 4 et 8), vous devez compter en moyenne entre 400 et 600 €.
Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?
Chaque diagnostic immobilier a une durée de validité différente. En effet, chacun concerne des risques divers qui peuvent avoir une fréquence de survenance différente. Allant de 6 mois à une durée illimitée, voyons en détail la validité de ces diagnostics :
- Diagnostic plomb : il est valable 1 an si le professionnel constate une exposition au plomb. Si la concentration en plomb est inférieure à 1mg / cm3, la durée de validité est illimitée ;
- DPE : il est valable 10 ans ;
- Diagnostic électricité : il a une durée de validité de 3 ans ;
- Diagnostic amiante : il est valable 3 ans si de l'amiante est détecté, sinon sa durée de validité est illimitée ;
- Diagnostic ERP : il est valable 6 mois ;
- Diagnostic termites : il a une durée de validité de 6 mois ;
- Diagnostic loi Carrez : sa durée de validité est illimitée, sauf si des travaux modifiant la surface sont effectués ;
- Diagnostic gaz : il est valable 3 ans ;
- Diagnostic assainissement : sa durée de validité est de 3 ans ;
- Diagnostic loi Boutin : il a une durée de validité illimitée, à condition qu'aucuns travaux ne viennent modifier la surface.
Comme vous pouvez le constater, la durée de validité de plusieurs diagnostics se compte en années. Ainsi, si vous les réalisez à l'avance, vous avez le temps d'attendre que votre bien se vende, puisqu'ils seront encore valables.
Comment lire un diagnostic immobilier ?
Si vous n'avez pas de connaissance particulière, il sera sûrement difficile de lire un diagnostic immobilier. D'autant plus, que les professionnels utilisent de plus en plus un jargon technique, qu'il peut être difficile de décrypter.
Celui qui est le plus facile à comprendre est certainement le DPE, puisque sa compréhension passe par une étiquette qui va de A à G. Les logements classés A étant ceux qui sont les plus économes en énergie.
Si vous n'arrivez pas à bien comprendre le dossier technique qui a été établi pour votre bien, rassurez-vous le professionnel pourra vous décrypter son rapport. Il vous indiquera notamment si vous devez améliorer des éléments ou si tout est correct.
Pour l'acheteur ou le locataire, il est possible de contacter un professionnel également, qui vous aidera à lire les différents diagnostics, afin que vous ne soyez pas pris de court en cas de problème non détecté.
Que se passe-t-il en cas d'anomalie sur le diagnostic immobilier ?
Si jamais votre diagnostic immobilier révèle des anomalies, sachez que la manière de les résoudre ne sera pas notée sur le dossier technique. Néanmoins, le diagnostiqueur auquel vous avez fait appel peut vous indiquer les moyens de résolution.
En fonction des problèmes constatés, vous devrez faire appel à un professionnel différent, chacun étant spécialiste d'un domaine particulier. Cela pourra être un électricien, un professionnel de l'isolation ou encore un spécialiste des termites, selon les anomalies détectées.
Le professionnel que vous contacterez devra d'abord voir votre logement pour établir son devis. Il pourra alors constater des anomalies non détectées par le diagnostiqueur ou en réfuter certaines.
En effet, le diagnostic immobilier ne peut jamais être fiable à 100 %, l'erreur est humaine et le professionnel peut passer à côté d'un problème. De plus, toutes les zones cachées d'un logement (combles cloisonnés, parties élevées, derrière les meubles) ne sont pas étudiées. Il se peut alors qu'une anomalie soit cachée à ces endroits.
À qui faire appel pour son diagnostic immobilier ?
Pour votre diagnostic immobilier, vous devez faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié par l'Etat. C'est le Comité français d'accréditation qui certifie les professionnels. Il reste toutefois essentiel de bien choisir le diagnostiqueur, afin que le dossier technique soit bien établi.
On compte entre 7 000 et 8 000 professionnels accrédités en France, ce qui laisse un grand choix. Chacun étant référencé dans un annuaire, pour que vous puissiez les trouver.
Tout d'abord, pour bien choisir, vous devez vérifier leur certification. Si le professionnel ne peut pas vous prouver qu'il a les compétences requises, ne le choisissez pas, au risque d'avoir un mauvais diagnostic immobilier.
Tous les diagnostiqueurs sont contrôlés régulièrement sur leurs certifications et doivent suivre des formations pour être à jour des dernières normes en vigueur.
Ce professionnel est indépendant et doit être tout à fait impartial quant aux entreprises tierces qu'il pourrait vous recommander.
Il faut également qu'il souscrive une responsabilité civile professionnelle, pour qu'il soit couvert en cas de dommages causés à des tiers, notamment vous en tant que client. Lorsque vous sélectionnez un diagnostiqueur, vous devez donc absolument lui demander son attestation de RC Pro, afin d'être couvert en cas de problème.
Comme nous l'avons vu, tous les diagnostiqueurs ne facturent pas les mêmes tarifs, puisqu'il n'y a pas de règle en la matière. Pour trouver le meilleur prix, il est alors essentiel de comparer les professionnels.
Lorsque vous comparez les tarifs, pensez à vérifier que le déplacement du professionnel soit bien inclus et que les services proposés correspondent bien à vos besoins.
