Comment calculer le loyer d'un bien en loi Pinel ?
Investir en loi Pinel offre de nombreux avantages, notamment en termes de réduction d'impôts. Cependant, le calcul du loyer en Pinel peut sembler complexe. Cet article vous guide à travers les différentes étapes pour comprendre comment est calculé le loyer en loi Pinel.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour le calcul de loyer loi Pinel ?
Pour calculer le loyer en loi Pinel, plusieurs éléments sont à prendre en compte.
Tout d'abord, la surface habitable du logement. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ensuite, le coefficient multiplicateur. Ce dernier est calculé en fonction de la surface habitable. Il permet d'ajuster le loyer en fonction de la taille du logement.
Enfin, la valeur de la zone Pinel dans laquelle se situe le bien immobilier est également à prendre en compte. Il existe 5 zones (A bis, A, B1, B2 et C) qui ont chacune une valeur différente.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
La loi Pinel s'applique à certaines zones géographiques définies par le gouvernement. Ces zones sont classées en fonction de la tension du marché immobilier, c'est-à-dire la différence entre l'offre et la demande de logements. Voici un tableau récapitulatif des zones éligibles :
Zone | Description |
A bis | Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne |
A | Agglomération de Paris (hors zone A bis), Côte d'Azur, frontière suisse et certaines agglomérations où les loyers sont élevés |
B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, certaines villes chères, départements d'Outre-Mer |
B2 | Villes de plus de 50 000 habitants et certaines communes jugées chères |
C | Reste du territoire |
Il est important de noter que seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles sauf dérogations.
Quel est le plafond des loyers par zone pour calculer le loyer loi Pinel ?
Le barème pour calculer le loyer en loi Pinel est défini chaque année par décret. Il varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier.
Pour l'année 2025, voici les valeurs à prendre en compte :
- Zone A Bis : 19,51 € / m²
- Zone A : 14,49 € / m²
- Zone B1 : 11,68€ / m²
- Zone B2 : 10,15€ / m²
Ces valeurs sont à multiplier par la surface habitable du logement et par le coefficient multiplicateur pour obtenir le loyer maximum possible en loi Pinel.
Il est important de noter que le coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante : 0.7 + 19/Surface habitable. Il ne peut excéder 1.2.
Enfin, le loyer ainsi calculé ne peut dépasser un plafond fixé par la loi Pinel, qui varie également en fonction de la zone géographique du bien.
Quelle est la formule pour calculer le loyer loi Pinel ?
Le loyer maximal sous le dispositif Pinel est déterminé en tenant compte de plusieurs facteurs : la surface habitable du logement, un coefficient multiplicateur spécifique et le plafond de loyer fixé par zone géographique. La formule de calcul est la suivante :
Loyer maximal= Surface habitable * Coefficient multiplicateur * Plafond de loyer de la zone
Coefficient Multiplicateur
Le coefficient multiplicateur ajuste le loyer en fonction de la taille du logement.
Il se calcule ainsi :
Coefficient multiplicateur=0,7+(19/Surface habitable)
Cependant, ce coefficient ne peut dépasser 1,2, quel que soit le résultat de la formule.
Exemple de Calcul de loyer
Prenons un exemple avec un logement de 50 m² en Zone A :
- Calcul du coefficient multiplicateur :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / 50)
Coefficient multiplicateur = 0,7 + 0,38
Coefficient multiplicateur = 1,08
- Calcul du loyer maximal :
Loyer maximal = 50 * 1,08 * 13,56
Loyer maximal = 734,88 €
Limitation du Loyer
Le loyer déterminé par cette formule doit respecter les plafonds fixés par la loi Pinel, en fonction de la zone géographique du bien, pour garantir des logements abordables et empêcher des loyers excessifs.
Conclusion
Ainsi, la loi Pinel utilise une formule précise pour déterminer le loyer maximal autorisé, intégrant la surface habitable, un coefficient multiplicateur, et les plafonds de loyer définis par zone géographique.
Cette approche garantit que les logements restent abordables pour les locataires tout en permettant aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux.
Quels sont les plafonds de ressources des locataires
Les ressources des locataires sont également plafonnées pour bénéficier de la loi Pinel. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer locataire et de la zone géographique du bien.
Voici les plafonds annuels de ressources pour les baux conclus en 2025 :
Composition du Foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
+ 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
+ 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
+ 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
+ 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
Majoration par personne supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Plafond de Prix d'Achat
Le prix d'achat des biens immobiliers est également plafonné pour bénéficier de la loi Pinel. Le montant total de l'investissement est limité à 300 000 € par an et le prix de revient au mètre carré est plafonné à 5 500 €.
Quelles sont les réductions d'impôts liées à la loi Pinel ?
La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien, dans la limite des plafonds mentionnés. Elle varie selon la durée de l'engagement de location :
- 12 % du prix d'achat pour un engagement de 6 ans
- 18 % du prix d'achat pour un engagement de 9 ans
- 21 % du prix d'achat pour un engagement de 12 ans
Ces informations peuvent varier légèrement chaque année en fonction des révisions législatives. Pour des informations précises et actuelles, il est conseillé de consulter le site officiel du gouvernement ou de contacter un professionnel de l'immobilier ou de la fiscalité.
Quels sont les conditions de location et de loyer loi Pinel ?
La loi Pinel impose plusieurs conditions pour la location et le loyer du bien immobilier.
Tout d'abord, le logement doit être neuf ou en état futur d'achèvement. Il doit également respecter un certain niveau de performance énergétique.
En ce qui concerne la location, le logement doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale du locataire. Le propriétaire s'engage à louer le logement pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer est plafonné et dépend de la zone géographique du bien. Il ne peut dépasser un certain montant au mètre carré, fixé chaque année par décret.
Enfin, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds, également définis chaque année par décret.
Comment vérifier une bonne rentabilité en fonction du loyer loi Pinel ?
La rentabilité d'un investissement en loi Pinel dépend de plusieurs facteurs, dont le loyer que vous pouvez percevoir. Pour vérifier si votre investissement est rentable, vous pouvez calculer le rendement locatif brut. Il s'agit du rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage.
Par exemple, si vous achetez un bien 200 000 € et que vous pouvez le louer 800 € par mois,
= 9 600 € par an, le rendement locatif brut est de
= (9 600 / 200 000 * 100)
= 4,8%
Cependant, ce calcul ne prend pas en compte les charges et les impôts. Pour obtenir le rendement locatif net, il faut déduire ces coûts du loyer annuel avant de faire le calcul.
Comment réviser un loyer loi Pinel ?
La révision du loyer en loi Pinel est encadrée par la loi. Elle ne peut avoir lieu qu'une fois par an et doit respecter l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE.
Pour réviser le loyer, le propriétaire doit appliquer la formule suivante : Loyer initial x (nouvel IRL / IRL de l'année précédente).
