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Lorsque vous contractez un prêt immobilier, le calcul des frais intercalaires est une étape cruciale. Ces frais, souvent méconnus, peuvent pourtant avoir un impact significatif sur le coût total de votre crédit. Dans cet article, nous vous expliquons en détail comment ils fonctionnent et comment les calculer.
Habituellement, lors de l'obtention d'un prêt immobilier pour l'acquisition d'un bien, les fonds sont débloqués en totalité avant de signer chez le notaire. Cependant, il existe des situations où le déblocage des fonds s'effectue progressivement, notamment dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) ou lors de travaux importants pour votre logement. Une fois installé, vous ne recevrez pas immédiatement l'intégralité des fonds du prêt, contrairement à l'achat d'un bien déjà existant, mais en plusieurs fois.
Les intérêts intercalaires, également appelés frais intercalaires, sont les intérêts qui s'accumulent pendant cette période entre le déblocage progressif des fonds et la réception complète du montant du prêt. Ces intérêts doivent être payés à la banque et représentent un coût supplémentaire à votre emprunt. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt débloqué et du temps écoulé entre chaque déblocage de fonds. Ainsi, les intérêts intercalaires contribuent à augmenter le coût total de votre crédit immobilier.
Le calcul des intérêts intercalaires se base sur trois éléments principaux : le montant du prêt déjà débloqué, le taux de crédit, et le nombre de mois avant le déblocage total du prêt.
La formule de calcul est la suivante : (Montant débloqué x Taux de crédit) /12
Exemple | |
Valeur totale du bien | 200 000 |
Apport personnel | 20 000 |
Montant du prêt | 180 000 |
Taux de crédit | 1,5% |
Prix d'assurance emprunteur | 0,36% |
1.Réservation du logement :
2.Achèvement des fondations :
3.Mise hors d'eau du bien :
4.Achèvement du bien :
5.Livraison du bien :
Si vous êtes déjà locataire, les intérêts intercalaires qui s'ajoutent à votre prêt immobilier peuvent sérieusement peser sur votre budget. Cependant, plusieurs options existent pour atténuer ou différer ces coûts. La première consiste à discuter avec votre banque pour obtenir un différé d'amortissement. Cela implique que vous ne commencerez à rembourser les intérêts intercalaires qu'une fois le bien livré. Jusque-là, vous ne paierez que l'assurance emprunteur. Cette solution peut être avantageuse si vos revenus sont suffisants pour supporter cette charge supplémentaire au moment de la livraison du bien.
Une autre option, proposée par certaines banques, est de segmenter votre crédit en plusieurs prêts correspondant à chaque étape des appels de fonds. Ces prêts seront débloqués progressivement et vous pourrez les amortir sans accumuler d'intérêts intercalaires. Cette approche est intéressante si vous disposez d'une capacité d'emprunt suffisante pour gérer plusieurs prêts en simultané.
Ainsi, éviter les frais intercalaires est envisageable, mais cela requiert une bonne négociation avec votre banque et une gestion prudente de votre budget.
Les intérêts intercalaires peuvent devenir une charge importante, notamment si la construction de votre bien immobilier est sujette à des imprévus. En effet, tout retard dans le chantier entraînera une hausse des intérêts intercalaires chaque mois supplémentaire. Les raisons de ces retards peuvent être diverses : problèmes d'approvisionnement, défauts de construction, sérieux des ouvriers, etc.
Il est donc crucial de prendre en compte ce paramètre lors de la planification de votre projet immobilier. Un retard dans la construction peut avoir un impact conséquent sur le coût global de votre prêt immobilier. De plus, il est recommandé de surveiller de près l'avancement des travaux afin de s'assurer que le chantier respecte le calendrier prévu et sera terminé à la date convenue. En cas de retard, il est judicieux d'en discuter avec le constructeur ou l'artisan responsable des travaux. Parfois, il est possible de négocier des pénalités de retard qui pourraient compenser, du moins en partie, l'augmentation des intérêts intercalaires.
