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La location d'un bien est régie par de nombreuses lois et règles. Quand on parle de dégradations, il est important de savoir si elles incombent au locataire ou au propriétaire, afin qu'aucune partie ne soit lésée. En réalité, c'est la cause des détériorations qui va définir le responsable de ces dernières (vétusté, cambriolage, cas de force majeure).
Alors, quelles sont les dégradations que vous pouvez facturer au locataire ? Quelles sont celles qui incombent au propriétaire ? Comment facturer des détériorations ? Nous vous expliquons.
Il existe différentes sortes de dégradations dans une location et c'est leur origine qui définit si c'est le locataire ou le propriétaire qui en est responsable. Nous vous détaillons ci-dessous 2 types de dégradations qui peuvent être facturées au locataire du bien.
Tout locataire est responsable de l'entretien du logement et de sa remise en état à au terme de la location. Tous les dommages liés à un manque d'entretien sont donc à sa charge. De ce fait, il doit effectuer les travaux et/ou réparations nécessaires pendant toute la durée du bail.
Si vous souhaitez obtenir une liste précise des réparations locatives, vous pouvez consulter le site du service public.
Concrètement, le locataire est responsable de l'entretien du bien et des équipements énergétiques (ex : chaudière qui doit être vérifiée et entretenue chaque année à ses frais). Cela peut donc comprendre le remplacement d'une plainte fissurée, le changement d'un joint ou la réparation du mécanisme de chasse d'eau.
Voici quelques dégradations dues au manque d'entretien qui pourrait être facturées au locataire :
Cette liste est loin d'être exhaustive, il est préférable de vous référer à la liste du décret n°87-712 du 26 août 1987.
Les locations meublées sont un peu particulières, puisqu'en plus des dégradations citées ci-dessus, le locataire peut être tenu pour responsable des détériorations des meubles du logement.
Parmi les plus courantes de ces dégradations, on compte les fissures, éraflures et tâches sur les meubles et les détériorations des électroménagers (frigo, four, machine à laver) dues à un manque d'entretien ou à une mauvaise utilisation.
Sachez que les éléments de décorations font aussi partie des éléments qui doivent être entretenus par le locataire, comme les rideaux, les cadres, la literie ou les tapis. S'ils sont abîmés et inutilisables, ils peuvent également être facturés au locataire.
Toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. En effet, le propriétaire est lui aussi responsable de certaines détériorations, notamment celles dues à la vétusté. Celle-ci est définie comme suit : un état d'usure ou de détérioration dû à l'usage normal des équipements ou matériaux du logement ou au temps.
Concrètement, toutes les dégradations liées à la vétusté sont à la charge du propriétaire. Cela signifie que même si les réparations font partie de la liste des travaux du locataire, le coût de celles-ci incombe au bailleur.
Comme exemple, l'usure normale des sols ou le changement de couleur de la peinture dans le temps, sont des dégradations dues à la vétusté et donc imputables au propriétaire.
Comme pour la liste des réparations locatives, nous vous conseillons de fournir cette grille de vétusté à l'entrée des lieux. Ainsi, il sera plus facile pour le locataire et le propriétaire de différencier les dégradations liées à la vétusté de celles dues à un manque d'entretien.
Cette grille donne 2 informations importantes : la durée de vie théorique de chaque équipement et le coefficient de réduction annuel. Ces 2 indicateurs permettent de calculer le montant dû par le locataire pour les réparations, en fonction de sa durée de location.
Il existe plusieurs manières de facturer les dégradations à votre locataire. La première est la plus simple et la plus courante : retenir une somme sur la caution. En effet, à l'entrée des lieux, le locataire doit normalement avoir versé au propriétaire un dépôt de garantie (souvent équivalent à 1 ou 2 mois de loyer).
Concrètement, si après l'état des lieux de sortie, vous constatez qu'il y a des dégradations, vous pouvez ponctionner le montant des travaux de remise en état directement sur la caution du locataire.
C'est une pratique totalement légale, du moment que vous fournissez les justificatifs nécessaires, comme les factures de ménage ou de travaux, si vous faites appel à des professionnels. Si vous réalisez vous-même les travaux, vous pouvez présenter la facture des produits et/ou matériaux achetés.
Si les conditions ne permettent pas de faire un état des lieux de sortie à l'amiable, il est possible de recourir à un huissier de justice pour facturer les dégradations. Dans ce cas, c'est l'huissier qui déterminera le montant dû par le locataire et qui l'obligera à payer.
Sachez que le locataire peut contester une facture de dégradation, s'il estime qu'elle est abusive. Notamment, s'il pense que certains travaux facturés ne sont pas de son fait ou que le montant est excessif.
Dans ce cas, le locataire doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au propriétaire, dans lequel il indique les motifs de son désaccord. Il est important de conserver une copie de ce courrier, qui prouve qu'un recours amiable a été réalisé en amont.
Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut entamer une procédure judiciaire. Toutefois, avant cette étape, il peut faire appel à la commission de conciliation, afin d'éviter des démarches devant les tribunaux.
