Tout savoir sur l’appel de fonds chez le notaire pour un achat immobilier
Vous venez d'acquérir un bien immobilier ou vous avez pour projet de faire un achat ? Alors il est intéressant de bien connaître l'appel de fonds du notaire. En effet, c'est une étape cruciale dans le processus d'achat. Concrètement, cela correspond à la demande de paiement faite par le notaire pour couvrir les frais liés à l'achat, incluant les frais d'acte, les taxes et la rémunération du notaire.
Comprendre en quoi consiste l'appel de fonds, son déroulement et les modalités de règlement, vous permet de mieux prévoir le budget de votre projet immobilier. Dans cet article, découvrez les réponses à vos questions : qu'est-ce que l'appel de fonds ? Comment cela se déroule pour l'achat d'un bien ancien, en construction ou en VEFA/VEFR ? Quand et comment verser l'apport ? Quels sont les délais ?
Qu'est-ce que l'appel de fonds chez le notaire ?
Bien souvent, lorsque vous avez un projet d'achat immobilier, vous devez faire un crédit. Eh bien, sachez que l'appel de fonds chez le notaire correspond à la dernière étape de cette demande de prêt. En effet, c'est le moment où la banque débloque les fonds nécessaires à l'achat dudit bien.
Lorsqu'il y a un notaire qui est inclus dans la demande de crédit, le capital est débloqué par le prêteur (banque) le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Cette opération n'est possible que pour l'achat d'un bien ancien.
Dans le cas où vous achetez un autre type de bien (logement en construction, en VEFA ou en VEFR), la demande de prêt est réalisée par un promoteur immobilier ou un constructeur. L'appel de fonds ne se déroule donc pas de la même manière.
Enfin, sachez que les appels de fonds ne servent pas que pour un achat immobilier. En effet, en cas de travaux de rénovation ou de travaux dans une copropriété, le syndic de copropriété ou l'entreprise qui réalise les travaux demande le déblocage des fonds à la banque. Les déblocages se font en plusieurs fois, selon un calendrier défini à l'avance.
Pour résumer, l'appel de fonds est une demande de paiement par le notaire (ou autre en fonction du projet concerné) adressée à l'acheteur d'un bien immobilier ou à une personne qui a besoin de faire des travaux (rénovation, copropriété). Le notaire calcule le montant exact des frais d'acquisition (taxes, émoluments, et autres coûts annexes), afin de garantir le bon déroulement de l'achat ou du financement. Le montant doit être réglé dans les délais pour éviter tout retard ou complication dans la transaction immobilière.
Comment se passe l'appel de fonds chez le notaire pour l'achat d'un bien ancien ?
Lorsque vous achetez un bien ancien, passer chez le notaire est inévitable pour débloquer les fonds de votre crédit immobilier. On considère qu'un bien est ancien lorsqu'il a plus de 5 ans et qu'il n'a pas subi de travaux majeurs.
Pour que l'appel de fonds ait lieu, voici les étapes à suivre :
- Signer le compromis de vente : c'est le document qui officialise la vente entre l'acheteur et le vendeur du bien. Il indique les conditions de vente, notamment il peut inclure des clauses suspensives, comme le délai pour trouver un crédit immobilier. Si l'acheteur n'obtient pas son prêt avant la date indiquée, il peut renoncer à l'achat, sans pénalité. Le délai prévu par la loi est de 30 jours, alors qu'en réalité il faut plutôt compter entre 45 et 60 jours. Nous vous invitons donc à négocier le délai d'obtention de crédit le plus long possible, pour mettre toutes les chances de votre côté. Vous pouvez également commencer à chercher avant de signer le compromis pour gagner du temps.
- Monter son dossier d'emprunteur : pour faire un point sur votre capacité d'emprunt, vous devez faire un dossier de financement. Vous devez notamment inclure vos fiches de paie ou d'autres preuves de revenus, votre contrat de travail (s'il y a), un justificatif de domicile (actuel) et vos derniers avis d'imposition. Demandez conseil à votre prêteur sur l'ensemble des documents à rassembler, afin d'en oublier aucun, sans quoi le traitement de votre dossier pourrait être retardé.
- Obtenir l'accord de principe du prêteur : il est toujours intéressant de faire une demande de financement à plusieurs établissements, afin de comparer les offres. En effet, chaque banque peut proposer des conditions d'octroi différentes (taux d'intérêt, durée) et il est important de comparer pour trouver la meilleure option pour votre projet. Vous pouvez d'ailleurs le faire grâce à l'outil que nous mettons à votre disposition sur notre site. Une fois que vous avez trouvé, vous devez obtenir l'accord de principe, qui résume toutes les conditions du crédit immobilier.
- Souscrire l'assurance emprunteur : là encore, comparer est la meilleure solution. En effet, la banque vous propose automatiquement son assurance avec l'offre de prêt. Toutefois, bien souvent les contrats des banques sont plus chers que ceux des assureurs externes (en moyenne 50% plus chers). Sachez que vous n'avez aucune obligation de choisir celle de la banque, même si l'établissement vous fait croire que vous obtiendrez de meilleures conditions de prêt en choisissant la sienne. C'est une pratique interdite, mais qui perdure malheureusement encore. Il est donc essentiel de comparer plusieurs offres d'assurance emprunteur avant de faire votre choix. Notre comparateur vous permet de le faire rapidement et gratuitement, vous avez tout à gagner en l'essayant. L'objectif est d'obtenir un accord de garantie pour la suite des démarches.
- Avoir l'offre de prêt : en tant qu'acheteur, vous devez envoyer votre accord de garantie d'assurance de prêt à votre établissement prêteur pour qu'il émette l'offre de prêt. Si vous avez choisi une assurance externe, la banque va vérifier en amont que l'exigence de garanties est bien respectée (il faut que les garanties minimales exigées par le prêteur soient incluses dans votre offre d'assurance). Sachez qu'il faut compter environ 1 mois pour obtenir l'offre de crédit, voire plus dans certains cas. La banque vous envoie ce document avec la fiche d'information standardisée européenne et vous devez le retourner signé et daté pour pouvoir par la suite demander le déblocage du capital.
- L'appel de fonds par le notaire : ça y est, nous y sommes, le notaire lance l'appel de fonds. Il envoie alors un courrier recommandé à la banque pour le faire. L'appel de fonds contient le montant du bien acheté, la somme demandée à la banque et la date de signature de l'acte notarial.
- Débloquer le capital : une fois le courrier recommandé du notaire reçu par la banque, cette dernière débloque le capital demandé et l'envoi sur un compte séquestre, géré par le notaire. Si vous investissez un apport personnel, il doit également être versé sur ce compte. Une fois les fonds déposés, le notaire rappelle ou réajuste la date de signature de l'acte. Le versement du capital au vendeur n'intervient donc qu'après cette signature.
- Signer l'acte authentique de vente : c'est le jour de la signature de l'acte de vente que le notaire envoie les fonds au vendeur, qui doit les recevoir quelques jours après. C'est également ce jour que l'acheteur doit payer les frais de notaire. En général, le notaire envoie en amont un document récapitulatif des frais de notaire à régler le jour de la signature. Parfois, il est demandé de régler ces frais avant le jour j.
Achat d'un bien en construction : comment se déroule l'appel de fonds du notaire ?
Si vous achetez un bien en construction, l'appel de fonds n'est pas réalisé par le notaire, à l'inverse d'un bien ancien. C'est le constructeur ou le maître d'œuvre qui se charge de le faire, au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Cela suit généralement des étapes clés, comme la réalisation des fondations, la mise hors d'eau, ou encore la pose de la toiture. Chaque appel de fonds correspond à un pourcentage du prix total, ce qui permet au constructeur de recevoir les fonds nécessaires à chaque phase de construction, tout en assurant un suivi progressif du projet pour l'acheteur.
L'appel de fonds dans ce cas est encadré par le contrat de construction de maison individuelle. Celui-ci précise les sommes à verser en fonction de l'avancement des travaux de construction. C'est obligatoire dès lors que le terrain n'appartient pas au constructeur.
Appel de fonds notarial : comment débloquer l'argent pour l'acquisition d'un bien en VEFA ou en VEFR ?
Il faut distinguer la VEFA de la VEFR pour l'appel de fonds notarial.
L'appel de fonds dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Un logement vendu en VEFA est d'abord acheté par un promoteur avant sa construction. Le paiement de celui-ci est donc conditionné à l'avancement des travaux, comme pour un bien en construction. Le tout premier versement est réalisé lors de la signature du contrat de réservation chez le promoteur.
Le déblocage des fonds s'effectue alors en plusieurs étapes, en fonction de l'avancement des travaux. C'est la banque qui se charge de débloquer les sommes demandées, le notaire n'intervient pas. En effet, à chaque appel de fonds du promoteur, la banque verse le montant nécessaire.
L'acheteur doit s'assurer que les fonds sont disponibles et vérifier le calendrier des appels de fonds, établi dès la signature du contrat de vente. Le fait de répartir les paiements permet de sécuriser l'investissement tout en garantissant le financement progressif du projet par le promoteur.
Entre le premier versement et le déblocage total du capital, l'acheteur ne paie que les intérêts sur la part versée au promoteur. En tant qu'acquéreur, vous pouvez prévoir le montant des intérêts en regardant l'échéancier prévisionnel de déblocage des fonds. Une fois le bien livré, vous commencerez à payer entièrement vos mensualités de crédit.
Pour vous donner une idée du montant des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux, voici l'échéancier initialement prévu par le Code de la construction et de l'habitation :
Étape de la construction | Part de l'appel de fonds par rapport au prix total du bien |
Signature notaire | 5 % |
Défrichement | 5 % |
Début de fondations | 15 % |
Coulage des fondations (dalle) | 10 % |
Murs | 30 % |
Mise hors d'eau | 5 % |
Mise hors d'air et fin des cloisons | 20 % |
Fin des travaux | 5 % |
Réception du bien | 5 % |
L'appel de fonds pour une vente en l'état futur de rénovation (VEFR)
Un bien en vente en l'état futur de rénovation est un bien préexistant pour lequel le vendeur s'est engagé à faire des rénovations. Il s'engage alors sur un délai fixé dans l'acte de vente.
En VEFR, les appels de fonds dépendent des étapes de rénovation du bien, comme la démolition, la restructuration, ou l'aménagement final. À chaque stade important des travaux, le promoteur, maître d'ouvrage ou le notaire demande un déblocage des fonds. Le notaire s'assure du respect du calendrier, tandis que l'acheteur ou l'établissement de crédit libère les fonds nécessaires.
Ensuite, les appels de fonds se déroulent comme suit :
- 50 % à la moitié des travaux ;
- 45 % à la fin des travaux ;
- 5 % à la réception du bien.
Appel de fonds du notaire : comment verser l'apport personnel ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier, le versement de l'apport personnel est une étape essentielle qui se réalise généralement en réponse à l'appel de fonds du notaire. Ce montant, qui représente la part de financement apportée directement par l'acheteur, doit être transféré au notaire avant la signature de l'acte de vente définitif.
Pour ce faire, rien de plus simple, vous devez effectuer un virement bancaire vers le compte séquestre du notaire, destiné à recevoir les fonds de la transaction. Il est important de faire ce virement quelques jours à l'avance, afin de garantir la réception des fonds dans les délais et ainsi éviter tout retard dans la finalisation de l'achat.
Pensez à vérifier toutes les modalités en avance avec le notaire, comme le mode de paiement, la date de paiement, le montant à transférer, le numéro de compte bancaire sur lequel le virement doit être effectué, les références à indiquer, etc.
Une fois le virement de l'apport personnel effectué, vous pouvez envoyer une preuve de versement au notaire (ex : un relevé bancaire ou une photo du virement) pour faciliter la gestion de votre dossier.
Quel est le délai pour l'appel de fonds après la signature de la vente ?
Le délai pour l'appel de fonds par le notaire après la signature de la vente varie selon chaque transaction. En général, il est effectué quelques semaines avant la signature de l'acte de vente. Ainsi, vous pouvez vous organiser pour réunir les fonds nécessaires, qu'il s'agisse de votre apport personnel ou du montant prêté par votre banque.
Cette anticipation est essentielle pour éviter tout retard le jour de la signature. Nous vous conseillons donc de consulter le notaire en amont, afin de connaître précisément les modalités et les échéances à respecter. Vous vous assurez ainsi que la transaction se déroule sans problème.
