Assurance Immeuble copropriété, Multirisque immeuble

L'assurance multirisque immeuble permet de couvrir la responsabilité civile d'une copropriété et les parties communes de l'immeuble en cas de sinistre. Cette assurance comprend les garanties de base que l'on retrouve dans un contrat habitation pour un particulier, mais étendues à l'immeuble entier.

Elle est également complétée par les assurances individuelles des locataires et des propriétaires. Il peut être difficile de comprendre le fonctionnement de l'assurance copropriété, du fait qu'elle couvre plusieurs personnes distinctes. Est-elle obligatoire ? Qui doit la souscrire ? Que couvre-t-elle ? Quel est son prix ? Voici nos explications.

L'assurance est-elle obligatoire pour les immeubles de copropriété ?

Oui, l'assurance est obligatoire pour un immeuble en copropriété et c'est la loi Alur de 2014 qui a instauré cette obligation. Seule la garantie responsabilité civile est obligatoire. Toutefois, au vu des coûts qui peuvent être très élevés en cas de sinistre, il est préférable de souscrire un contrat multirisque immeuble qui prend également en charge les dommages subis par l'immeuble.

Par définition, la copropriété fait référence à tout immeuble dont la propriété est partagée entre plusieurs individus par lot. Chacun possède donc un lot qui comprend une partie privée (garage, appartement, cave, etc.) et une quote-part des parties communes (jardin, escaliers, salle commune, ascenseur, etc.).

Un immeuble en copropriété doit disposer de 3 assurances :

• L'assurance de copropriété : elle protège des dommages causés par l'immeuble aux tiers, c'est la responsabilité civile. Si c'est une couverture multirisque immeuble, les dégâts subis par l'immeuble seront aussi couverts ;
• L'assurance habitation des propriétaires et des locataires : qui couvre les dommages qui proviennent des parties privatives ;
• L'assurance propriétaire non-occupant : pour les propriétaires de logements vacants ou en location. Elle prend en charge les dommages qui ne sont pas de la responsabilité du locataire ou qui proviennent des parties privatives inoccupées.

Qui doit souscrire une assurance de copropriété pour un immeuble ?

L'assurance de copropriété doit être souscrite par le syndicat mandaté pour l'immeuble en question. L'article 18 de la loi de juillet 1965 indique également que ce doit être une décision collective engagée par le syndicat, qui doit ensuite être votée par l'assemblée générale.

Pour rappel le syndicat est une fonction qui peut être exercée par un prestataire extérieur ou par des copropriétaires, sur la base du volontariat. Dans ce dernier cas, la fonction est réalisée à titre bénévole.

En général le syndic devra faire plusieurs devis, qu'il soumettra ensuite au vote de l'assemblée générale. Souvent, une sélection des offres en amont est faite avec l'aide du conseil syndical, afin de soumettre seulement les devis les plus pertinents.

Le conseil de copropriété est le relai entre les syndicats et les copropriétaires, c'est pourquoi c'est lui qui aide à faire le tri dans les devis d'assurance en amont. Il est composé de copropriétaires de l'immeuble (ou de leur conjoint / représentant légal), élus pour une durée maximale de 3 ans. Toutefois, le renouvellement est illimité.

Pour obtenir des devis d'assurance de copropriété, le syndicat de l'immeuble devra fournir à l'assureur un compte rendu des sinistres survenus sur les 3 dernières années.

S'il n'y a pas de majorité lors du vote de l'assemblée générale, le Code des assurances prévoit que le syndic peut souscrire l'assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Que couvre l'assurance multirisque immeuble ?

L'assurance multirisque immeuble est une assurance collective. Elle protège donc les parties collectives de l'immeuble en copropriété avec :

• La responsabilité civile : elle couvre les victimes (tiers ou copropriétaires) de dégâts causés par les parties communes de l'immeuble (exemple : un effondrement, une percée dans la toiture,  ...). Les dommages infligés par un individu responsable de l'immeuble, tel qu'un gardien, sont également couverts par la RC ;
• La garantie dommages causés à l'immeuble : cette garantie prend en charge plusieurs types de sinistres, notamment le vol et le vandalisme, les dégâts des eaux (inondation, canalisations qui fuient, infiltration, recherche de l'origine de la fuite), les tempêtes (avec la grêle et la neige), les catastrophes naturelles (séisme, avalanche), les incendies et les explosions, les bris de glace (casse ou détérioration des vitres des parties communes, baies vitrées,  ...), les catastrophes technologiques (un arrêté attestant la catastrophe technologique doit être émis pour que cela fonctionne);
• Des garanties complémentaires : pour être mieux couvert.

Les garanties optionnelles peuvent être nombreuses en fonction de l'assureur que vous avez choisi, cette liste n'est pas exhaustive :

• Effondrement : en cas d'effondrement des fondations, de la toiture ou des murs de l'immeuble ;
• Dommages électriques : qui couvre les accidents de nature électrique (foudre, surtension électrique,  ...)
• Bris de machine : dégâts sur les pompes à chaleur, les chaudières ou encore les ascenseurs ;
• Graffitis : graffitis, tags ou tout autre affichage non intentionnel sur les murs de l'immeuble ;
• Panneaux photovoltaïques : pour les dommages causés aux panneaux photovoltaïques posés sur la toiture de la copropriété ;
• Aménagements extérieurs : prend en charge les clôtures, les piscines, les éclairages extérieurs, les terrains de sport, les jardins, sur la copropriété ;
• Charges de copropriété impayées : prend en charge les charges non payées par un des copropriétaires ;
• Rupture de cuve et coulage : détérioration de la cuve elle-même et perte de liquide ;
• Honoraires de l'expert : remboursement des honoraires de l'expert qui sera mandaté par le syndic de copropriété pour une contre-expertise en cas de sinistre ;
• Honoraires de frais de gestion du syndic suite à un sinistre : couvre les honoraires facturés par le syndic professionnel au titre de la gestion du sinistre.

Le contrat d'assurance multirisque immeuble doit contenir une clause déclarant que l'assureur ne poursuivra pas le syndic ou le copropriétaire responsable en cas de sinistre. En effet, les copropriétaires sont tous considérés comme des tiers les uns pour les autres, cette clause garantit le remboursement de leurs biens en cas de dégâts.

Qui paye les primes de l'assurance immeuble ?

En général, les primes de l'assurance immeuble sont payées par tous les copropriétaires, qui les partagent de manière équitable au travers les charges de copropriété selon les quotes-parts de chaque copropriétaire (entre autres, proportionnellement à la superficie attribuée à chaque copropriétaire, selon les tantièmes qu'ils possèdent).

Toutefois, dans certains cas cela ne se passe pas comme ça, notamment si un copropriétaire fait face à un plus grand risque que les autres du fait des caractéristiques de son bien (par exemple, s'il tient un commerce dans l'immeuble). Dans ce cas, l'assureur peut décider d'appliquer une surprime à cet habitant, qui devra supporter une part plus grande de la prime d'assurance immeuble.

Quelle assurance pour les occupants de la copropriété ?

L'assurance est obligatoire pour la copropriété dans son ensemble et pour les copropriétaires. La loi en date du 10/07/1965 impose en effet aux copropriétaires d'être assurés au minimum par une garantie responsabilité civile. Et ce, qu'ils soient occupants ou non-occupants.

Le cas des copropriétaires occupants

Les copropriétaires occupants ont donc l'obligation de souscrire une assurance, au moins pour couvrir leur responsabilité civile (RC). Ce contrat permet de couvrir le copropriétaire lorsqu'un sinistre provenant de sa partie privative cause des dommages à autrui, que ce soit un voisin ou une tierce personne ou aux parties communes.

Le plus souvent, les copropriétaires occupants souscrivent une assurance multirisque habitation. Celle-ci permet de protéger en même temps la responsabilité civile du propriétaire et les dommages subis par ses biens et par lui-même en cas de sinistre. Les risques pris en charge peuvent être nombreux, allant des incendies, du vol aux dégâts des eaux par exemple.

Le cas des copropriétaires non-occupants

Les copropriétaires non-occupants sont les propriétaires bailleurs ou les propriétaires d'un logement vacant. Si c'est votre cas, vous devrez souscrire une assurance PNO. Cette assurance permet de vous protéger contre les dommages dont vous pourriez être tenu responsable (ex : défaut d'entretien) ou ceux qui surviennent lorsque l'habitation n'est pas louée ou que les garanties souscrites par le locataire ne suffisent pas.

D'après la loi Alur, l'assurance propriétaire non-occupant est obligatoire en copropriété.

Comment fonctionne l'assurance de copropriété en cas de sinistre ?

Pour un sinistre provenant des parties communes

Si le dommage est originaire des parties communes de l'immeuble, c'est au syndicat de copropriété de le déclarer à l'assureur de la copropriété. Le sinistre doit absolument concerner une partie commune de l'immeuble pour que cette déclaration fonctionne, soit la cour, le sol, les jardins, les éléments structurels de l'immeuble, les équipements divers et les locaux communs (local à vélo, buanderie, garage, caves communes, local poubelle, etc.).

Afin d'obtenir un remboursement, le durée maximum pour déclarer le sinistre est de 5 jours après les faits. Exception faite des vols qui doivent être déclarés sous 2 jours et des catastrophes naturelles pour lesquelles le syndic dispose de 10 jours après l'arrêté ministériel.

Le sinistre doit être déclaré à l'assurance de copropriété par lettre recommandée avec AR (accusé de réception). Cette dernière doit contenir plusieurs éléments :

• La référence du contrat de l'assurance immeuble ;
• La date de survenance du dommage ;
• Une explication détaillée des dommages : il est d'ailleurs conseillé de joindre des photos ;
• L'origine et le lieu du sinistre ;
• Une estimation des dégâts et des réparations en euros : vous devrez ensuite faire un devis et un expert pourra être mandaté par l'assureur pour estimer le montant réel des pertes ;
• Un constat amiable s'il y a une partie adverse : même si celle-ci refuse d'effectuer une signature.

Si c'est un vol qui a été commis dans la copropriété, le syndic devra déposer plainte sous 48 h suivant les faits.

Si le syndic refuse de faire la déclaration de sinistre, les copropriétaires en conflits avec lui pourront faire appel à leur protection juridique s'ils l'ont souscrite dans leur assurance habitation.

En fonction de l'assurance immeuble qui a été souscrite par la copropriété, l'indemnisation pourra porter sur la responsabilité civile des copropriétaires, les dégâts matériels qui affectent les parties communes et ceux affectant les parties privatives. Aussi, les aménagements réalisés dans les appartements par chaque copropriétaire peuvent être couverts (cloisons, parquet, électricité, plâtres, etc.).

Toutefois, certains contrats MRI ne protègent que les parties communes et la responsabilité civile du syndic. Dans ce cas, tous les sinistres affectant les parties privatives ne seraient pas indemnisés par cette assurance de copropriété.

Pour un sinistre provenant des parties privatives qui affectent les parties communes

Si un sinistre trouve son origine dans les parties privatives d'un immeuble, c'est au propriétaire du bien d'où provient le sinistre de le déclarer à son assureur. Par définition de la loi de juillet 1965, les parties dites privatives d'un immeuble en copropriété sont :

• Les appartements
• Les plafonds
• Les revêtements des murs et des sols
• La porte d'entrée
• Les fenêtres
• Les équipements intérieurs.

Fonctionnement de l'assurance en cas de fuite

Lors d'un dégât des eaux, le premier réflexe à avoir est de rechercher l'origine de la fuite.

Depuis le mois de juillet 2020, l'assurance de copropriété engage la recherche de fuite seulement dans les parties communes de l'immeuble, tandis que la compagnie d'assurance du copropriétaire va réaliser la recherche de la fuite dans le bien de l'assuré.

Il se peut qu'un professionnel soit appelé pour effectuer cette recherche de fuite. Lorsque l'origine de la fuite sera trouvée, un rapport indiquera d'où provient la fuite.

Les frais de recherche de fuite sont indemnisés par l'assurance de la personne responsable du sinistre. Par exemple, si le syndic de la copropriété, après recherche de l'origine de la fuite, indique qu'elle provient d'une partie privée, alors c'est l'assureur du copropriétaire qui devra payer les frais de recherche de cette dernière.

Qu'est-ce que la convention IRSI ?

La convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble a pour but d'accélérer et de simplifier la démarche d'indemnisation en cas de sinistre. Concrètement, elle aide les copropriétaires à être pris en charge pour un sinistre lié à un dégât des eaux ou à un incendie, si le coût total des dommages n'excède pas 5 000 € HT.

Pour que cette convention s'applique, il y a quelques conditions, notamment :

• Le sinistre ayant provoqué les dommages est soit un incendie ou un dégât des eaux ;
• Le montant des dégâts doit être inférieur à 5 000 € Hors Taxe par local affecté ;
• Le sinistre doit trouver son origine dans l'immeuble ou dans l'immeuble voisin ;
• Les 2 assurances impliquées dans le sinistre doivent avoir adhéré à cette convention.

L'assureur gestionnaire est celui qui prend en charge l'ensemble du dossier d'indemnisation. Si le sinistre affecte une partie privative, c'est l'assurance du copropriétaire en question qui se chargera de l'indemnisation.

L'indemnisation dépendra du coût totale des réparations :

Quel est le prix d'une assurance multirisque immeuble ?

Le prix d'une assurance multirisque immeuble est calculé par les assureurs en fonction de plusieurs paramètres. La valeur du bien est l'un des plus importants pour le calcul de la prime.

Le prix dépend aussi des risques que représente l'immeuble, l'assureur regardera alors le relevé de sinistres des 3 dernières années. L'état du bien, sa localisation et les systèmes de sécurité qui ont été installés influent également sur le tarif de l'assurance MRI.

En ce qui concerne la localisation géographique de la copropriété, sachez qu'une copropriété en région parisienne aura une prime plus élevée qu'un immeuble situé en province. De la même manière, plus l'immeuble est en bon état, moins le risque de sinistre est important, par conséquent la prime sera plus basse. Enfin, si la copropriété est équipée de systèmes de sécurité importants (alarme, vidéosurveillance), le prix sera moins élevé, puisque les risques sont diminués.

Les prix peuvent donc être très différents d'un immeuble à un autre, en sachant que la politique commerciale de l'assureur entre également en ligne de compte. C'est pourquoi mettre en concurrence les offres sur un comparateur d'assurance s'avère être une étape indispensable pour obtenir l'assurance de copropriété la moins chère.

Si le prix des devis vous paraît trop élevé, pensez à vérifier les franchises du contrat. Pour rappel, elles représentent la somme qui reste à votre charge en cas de sinistre. S'il n'y en a pas ou qu'elles sont très basses, la prime d'assurance sera plus élevée. Pour faire baisser votre tarif, vous pouvez alors décider de laisser les franchises de base du contrat ou de les augmenter.

Comment obtenir un devis d'assurance de copropriété ?

Pour obtenir un devis d'assurance de copropriété, vous pouvez faire appel à un assureur traditionnel ou à des compagnies spécialisées dans ce type d'assurance. Quoi qu'il en soit, comme nous l'avons vu précédemment les tarifs sont extrêmement variables. De ce fait, pour obtenir le meilleur devis d'assurance MRI, vous devez utiliser un comparateur en ligne.

Notre outil vous permet d'avoir accès aux meilleures propositions du marché de l'assurance immeuble pour assurer votre copropriété. En fonction des réponses que vous aurez transmises dans le formulaire, il va chercher les offres les moins chères, qui contiennent des garanties adaptées à vos besoins.

Dans le formulaire, vous devrez notamment transmettre les informations qui suivent :

• Le type de bien à assurer :immeuble, maisons jumelées, bureaux, etc. ;
• Sa date de construction : moins de 10 ans, entre 10 ans et 30 ans, entre 30 ans et 100 ans, voire plus de 100 ans ;
• Le statut du bien : occupé, vacant ou en rénovation ;
• La superficie totale en m2.

C'est grâce à ces données que le comparateur va pouvoir chercher les meilleures assurances de copropriété à votre place. N'oubliez pas de ne pas comparer que les prix, vérifiez également les garanties, les franchises et les montants d'indemnisation.

Ces derniers sont très importants, puisqu'ils définissent la somme que vous pouvez espérer percevoir en cas de sinistre dans l'immeuble. Le plus souvent, l'indemnisation correspond à la valeur réelle du bien et non à la valeur d'achat, elle se nomme alors valeur de reconstruction vétusté déduite. La valeur réelle est souvent plus avantageuse que la valeur d'achat, puisque l'immobilier est un secteur dans lequel les prix ne cessent d'augmenter.

Parfois, l'assureur peut prévoir des plafonds d'indemnisation. Dans ce cas, en cas de sinistre important, vous ne pourriez pas percevoir plus que le montant du plafond. Pensez bien à vérifier ce point pour ne pas être lésé en cas de problème.

Une fois que vous avez trouvé le devis qui vous convient, vous pourrez souscrire directement en ligne ou le recevoir par mail pour le présenter à l'assemblée générale de votre copropriété.

Comment changer d'assurance multirisque immeuble ?

Comme pour la plupart des assurances, les contrats d'assurance multirisque immeuble sont d'une durée d'1 an et à tacite reconduction. C'est-à-dire que si le syndic ne demande pas la résiliation du contrat, il sera reconduit automatiquement chaque année.

Plusieurs raisons peuvent pousser le syndic à vouloir mettre fin au contrat. Toutefois, quel que soit le motif, comme cette assurance est obligatoire, le syndicat devra trouver un nouveau contrat, qui aura été approuvé par l'assemblée générale avant de résilier son assurance actuelle.

Il est possible de résilier à l'échéance, en envoyant le courrier de résiliation au moins 2 mois avant la date anniversaire du contrat (ce qui correspond au délai de préavis à respecter). Vous pouvez envoyer votre demande par lettre recommandée ou par mail ou lettre simple depuis décembre 2020.

Sachez que la loi Chatel et la loi Hamon ne s'appliquent pas pour l'assurance de la copropriété, la copropriété n'étant pas une personne physique. Certains assureurs peuvent accepter la loi Chatel, mais ils sont très rares.

Alexandre Lamour
Publié le 09/07/2021