Assurance Loyer Impayé : conditions, garanties, prix et devis

Si vous êtes propriétaire, vous savez que le risque de défaut de paiement ou de dégradation de votre logement existe. Pour vous couvrir contre ces risques la solution est alors de souscrire une assurance loyers impayés. Alors qu'est-ce que cette assurance ? Pourquoi la souscrire ? Quelles sont ses garanties ? Comment la souscrire ? Combien coûte-t-elle ? Nos réponses dans ce guide de l'assurance contre les loyers impayés.

Qu'est-ce que l'assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés est une protection optionnelle souscrite par un propriétaire bailleur pour se prémunir des risques de dégradation et de défaut de paiement. En cas de défaillance du locataire, cette assurance pourra proposer une indemnisation pour compenser la perte des loyers, pendant plusieurs mois.

Cette garantie permet au propriétaire d'éviter une perte de revenus en prenant en charge les loyers manquants, mais également d'éviter une procédure judiciaire coûteuse et longue. Certaines compagnies prévoient tout de même une prise en charge en cas de recours à la justice contre le locataire qui n'a pas payé.

Les éventuelles dégradations immobilières peuvent aussi être indemnisées par l'assurance loyers impayés.

Cette assurance est destinée uniquement aux propriétaires et est conditionnée au type de logement que vous louez. Concrètement, seuls les biens locatifs sont admissibles à la garantie loyers impayés. Tous les autres types de location ne peuvent pas bénéficier de cette assurance, c'est-à-dire les logements de fonction, les locations saisonnières, les baux commerciaux en location et les résidences secondaires.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés vous permet de ne pas perdre vos loyers dus en cas de sinistre. Par conséquent, elle vous évite aussi une procédure d'expulsion longue et tumultueuse. La garanties loyers impayés (GLI) pour vos locataires prend en charge plusieurs situations :

• Les loyers impayés pour décès du locataire, jusqu'à la résiliation du bail ou la reprise de ce dernier par un proche ;
• Le montant dû dans le cas d'une action frauduleuse pour essayer de duper le bailleur ;
• Les loyers impayés à cause d'une défaillance financière imprévue.

Quelles sont les garanties d'une assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés vous protège donc contre les risques financiers, notamment des impayés de loyers. Cette situation peut arriver en cas de défaillance financière du locataire et est préjudiciable, puisque souvent il n'est pas possible de récupérer le montant impayé.

En souscrivant une GLI vous profitez d'une sécurité financière, mais aussi d'une aide juridique en cas de litige avec vos locataires. Les garanties de cette assurance sont les suivantes :

Pour vous protéger plusieurs garanties complémentaires sont disponibles. Elles peuvent être automatiquement fournies en souscrivant l'assurance loyers impayés. C'est par exemple le cas de la garantie protection juridique, très utile, car les frais de procédure judiciaire sont courants après un contentieux avec un locataire.

Aussi, il y a la garantie vacances locatives, qui est certes rare et chère, mais qui vous permet de conserver vos revenus locatifs en cas d'inoccupation du bien.

Certains contrats prévoient également l'indemnisation du départ du locataire sans délai de préavis. Le versement des indemnités prévues dans le contrat se fait souvent de façon trimestrielle et peut prendre en charge les dégradations commises par le locataire dans le cadre de l'occupation du bien.

Quelles sont les conditions d'application de l'assurance loyers impayés ?

Les assureurs qui proposent une assurance loyers impayés requièrent souvent des conditions spécifiques vis-à-vis du bailleur et des locataires.

Ces conditions concernent notamment la solvabilité du locataire, qui doit être certifiée par plusieurs documents qui servent de preuve. L'assureur doit en effet être en capacité de se retourner contre le locataire si ce dernier abuse de la situation ou commet des actions frauduleuses vis-à-vis de son bailleur.

Sachez qu'en tant que propriétaire vous ne pouvez pas cumuler la garantie de loyers impayés et le dispositif de caution, sauf pour les apprentis et les étudiants, dont le statut doit être noté sur le contrat de bail. En effet, la compagnie d'assurance peut refuser de vous indemniser en cas d'impayé du loyer si la caution est déjà entrée en application, puisqu'elle considère que vous avez récupéré les sommes dues.

Les autres conditions d'application de la GLI peuvent être les suivantes :

Le locataire doit être titulaire d'un CDI ou disposer d'une caution solidaire annexe s'il est étudiant ou apprenti ;

Les revenus du locataire doivent être équivalents à 3 fois le montant du loyer (selon les assureurs, cela peut être 2,70 ou 2,85 fois).

Voici un tableau récapitulatif des conditions d'éligibilité du locataire à la garantie loyers impayés :

Avant de demander une prise en charge à votre assurance loyers impayés, vous devez suivre la procédure normale en cas de défaut de paiement, afin que le locataire puisse justifier de sa situation. Ainsi, vous devez envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec AR avec demande explicite de régler le loyer. Vous devrez également envoyer plusieurs courriers de relance dans les délais prévus par le contrat.

Comment souscrire une assurance loyers impayés ?

Vous devez souscrire votre assurance loyers impayés au plus tard 15 jours après l'entrée des locataires dans votre logement. Ainsi, aucun délai de carence ne sera appliqué par l'assureur. Pour rappel, ce dernier correspond à la période pendant laquelle les loyers impayés ne seront pas pris en charge, même si vous avez payé votre cotisation d'assurance.

Pour être sûr que votre garantie loyers impayés soit acceptée, pensez à faire un bail légal, conforme à la législation. En effet, en cas de sinistre, cela peut être un motif de déchéance des garanties.

Pour être serein, vous pouvez utiliser un éditeur de bail, de cette manière vous évitez toute erreur potentielle.

Certaines compagnies d'assurance proposent en option cette vérification, pour que l'assureur lui-même vérifie le respect des critères d'éligibilité, notamment en ce qui concerne la solvabilité du locataire.

Votre locataire doit alors vous fournir les documents suivants :

• Avis d'imposition ;
• Pièce d'identité ;
• Derniers bulletins de salaire : salaires nets réguliers pour les CDD, CDI et fonctionnaires, revenus des garants pour les étudiants et apprentis et revenus imposables pour les indépendants et les retraités ;
• Contrat de bail signé ;
• État des lieux signé ;
• Documents propres aux locataires : numéro SIREN, contrat de travail, carte étudiante, bulletins de pension ;
• Attestation d'assurance habitation (si nécessaire) : obligatoire pour un bien immobilier vide (non-meublé).

Contrairement aux locataires qui entrent dans un logement, ceux déjà en place depuis un certain temps n'ont pas besoin de justifier de ressources spécifiques ou d'un statut particulier. Pour vous accorder la GLI, l'assureur se basera en effet sur l'expérience passée entre vous et votre locataire.

De ce fait, les locataires qui louent le logement depuis plus de 6 mois devront seulement être à jour de leurs paiements et ne pas avoir eu d'incident de règlement sur cette période.

Par conséquent, les justificatifs à fournir sont moins nombreux, puisqu'ils ne doivent pas permettre de certifier leur solvabilité. La compagnie d'assurance se base alors sur une relation de confiance en estimant que le locataire se comportera de la même manière que sur les 6 derniers mois, sans avoir d'incident de paiement. Vous devrez alors seulement fournir :

• L'état des lieux d'entrée ;
• Le contrat de bail ;
• Une pièce d'identité du locataire ;
• L'attestation d'assurance habitation du locataire ;
• Les justificatifs bancaires qui prouvent que vous avez reçu les loyers des 6 derniers mois.

Néanmoins, un délai de carence sera appliqué pour cette situation, souvent de 3 mois.

Comment fonctionne l'indemnisation de l'assurance loyers impayés ?

En cas d'impayés et afin de prétendre à l'indemnisation de la GLI, vous devez en amont respecter les procédures pour demander à votre locataire de procéder au paiement. Vous devez tout d'abord lui envoyer une relance écrite, puis lui faire une demande de mise en demeure. Ce n'est qu'après ces démarches que vous devez transmettre le dossier à votre assureur, qui prendra le relais.

Ce dernier s'occupe des démarches légales pour obtenir le paiement des loyers : faire une assignation au tribunal et une procédure judiciaire à votre nom, requérir une procédure d'expulsion, voire faire le nécessaire pour expulser le locataire qui n'a pas payé.

Voici un tableau récapitulatif des démarches et du champ d'action du propriétaire et de la compagnie d'assurance dans le temps :

Vous devez également savoir que l'indemnisation versée par votre assureur est limitée par certaines conditions :

• La durée maximale d'indemnisation : c'est la période pendant laquelle les impayés de loyers vous seront remboursés, souvent elle est de 30 mois. Passé ce délai, l'assureur considère que vous ne faites pas le nécessaire pour recouvrer vos loyers (ex : expulsion du locataire) et les pertes seront à votre charge ;
• Les plafonds de remboursement : en fonction de votre contrat, l'intégralité du loyer n'est pas forcément indemnisée. Ces plafonds correspondent donc aux montants maximums qui seront remboursés. Vous pouvez négocier un plafond plus élevé avec votre assureur, en contrepartie d'une augmentation de la prime ;
• La franchise : c'est le délai qui court dès la souscription de la GLI pendant lequel vous ne serez pas indemnisé en cas de loyers impayés.

Comment résilier l'assurance loyers impayés ?

Comme une grande majorité des contrats d'assurance, la GLI est signée pour une durée d'1 an avec une reconduction tacite du contrat (renouvellement automatique).

Pour résilier simplement votre assurance, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre assureur 2 mois avant la date d'échéance. Si vous ne respectez pas ce préavis, votre résiliation pourra être refusée et le contrat sera reconduit.

La loi Chatel a été mise en place pour éviter les abus des assureurs en ce qui concerne la reconduction tacite des contrats. Ainsi, cette dernière impose aux compagnies d'envoyer un avis d'échéance chaque année à leurs assurés, au moins 15 jours avant la date butoir de résiliation.

Si vous ne recevez pas l'avis, vous pourrez résilier votre contrat à tout moment et si vous le recevez trop tard, vous disposerez de 20 jours supplémentaires pour résilier.

Vous pouvez également mettre fin à votre assurance loyers impayés dans les cas suivants:

• Le départ d'un des colocataires : le contrat peut être maintenu, mais il nécessite un avenant et la régularisation du colocataire qui reste (si sa solvabilité n'avait pas été vérifiée) ou du colocataire qui remplace celui qui est parti ;
• Le départ du locataire : vous pouvez résilier le contrat et votre assureur doit vous rembourser la partie de la prime qui n'a pas été utilisée au prorata (si vous aviez payé en avance) ;
• La vente de votre logement : bien que la vente n'implique aucun changement pour le locataire (simple changement de propriétaire), l'assurance loyers impayés est automatiquement résiliée dans ce cas. Toutefois, le nouvel acquéreur peut souscrire une GLI sans étude préalable du dossier du locataire si celui-ci reste dans le logement.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Le prix de l'assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du montant du loyer. La base de la cotisation varie d'un assureur à un autre en général comptez entre 2% et 5 % du loyer pour un contrat individuel (pour un seul logement). S'il s'agit d'un contrat groupe, pour un immeuble locatif avec plusieurs logements par exemple, le coût baisse aux alentours de 1,5 % à 3,5 %.

Prenons un exemple : pour un loyer mensuel de 600 € et une cotisation à 2,5 %, la GLI vous coûtera 15 € par mois.

Toutefois, d'autres facteurs impactent le prix de votre GLI, tels que :

• Vos garanties : plus elles sont nombreuses et étendues, plus le prix est élevé ;
• La durée de prise en charge: plus elle est longue, plus le coût est important ;
• La franchise : plus elle est élevée, plus les cotisations baissent.

Le prix de cette assurance est donc relativement raisonnable, au vu des risques pris en charge par cette garantie. Pour être certain d'obtenir le meilleur prix pour votre logement, la comparaison des offres est absolument nécessaire.

Comment obtenir un devis d'assurance loyers impayés pas cher ?

La GLI est souvent proposée par les compagnies qui commercialisent des contrats d'assurance multirisque habitation. Toutefois, cette garantie fait l'objet d'un contrat spécifique auprès de ces assureurs.

Pour obtenir un devis d'assurance loyers impayés pas cher, vous devez alors mettre les offres en concurrence en utilisant un comparateur de GLI. En remplissant un petit formulaire, notre outil vous présente les meilleures offres personnalisées à vos besoins.

Attention tout de même à ne pas comparer que les prix des devis, car une GLI pas chère doit avant tout être un contrat qui contient les garanties dont vous avez besoin à un prix avantageux.

Vous devez donc également faire un comparatif des franchises, des options incluses, des exclusions de garanties, des plafonds d'indemnisation et de tous les éléments qui pourraient limiter ou augmenter la portée de votre couverture.

Nous vous conseillons aussi de choisir un contrat aux conditions d'éligibilité souples. Ainsi, vous aurez plus de facilité à trouver un locataire. Aussi, pensez bien à étudier la durée de garantie, qui est un élément essentiel de votre contrat, car il conditionne le niveau de recouvrement de vos loyers. Choisissez un contrat qui propose une durée d'au moins 30 mois.

Le plafond de remboursement est un critère tout aussi important. Certaines compagnies peuvent le diminuer pour faire baisser la prime, mais il est important qu'il soit assez élevé pour vous permettre d'être bien indemnisé (au moins 70000€ par sinistre).

La franchise est souvent absente des assurances loyers impayés. Si vous voyez des offres avec une franchise, évitez-les au profit d'un contrat qui n'en a pas. Ainsi, vous serez indemnisé en totalité.

Les dégradations faites par votre locataire peuvent également être prises en charge par votre GLI. Parfois proposée en option, cette garantie permet d'indemniser l'éventuelle remise en état nécessaire pour remettre le logement en location. Nous vous recommandons donc de privilégier les contrats qui incluent cette option.

Alexandre Lamour
Publié le 05/07/2021 | Modifié le 12/04/2024